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Tunisie - Enquête : Comment négocier son crédit immobilier et éviter les pièges ?

Par La rédaction, le 14/03/2018
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tunis bourse

Convaincre une banque de vous accorder un prêt immobilier au meilleur taux n’est pas une mince affaire. Plusieurs critères sont pris en considération par les responsables de crédit et notamment le profil de l’emprunteur et la conjoncture économique qui influent fortement sur la stratégie des banques. Pour apporter des éléments de réponse et établir un comparatif nous avons sondé 8 agences de banques tunisiennes de renommée au cours d’une enquête menée sur un mois, aux Berges du Lac.

Rôle joué : Je suis une jeune femme mariée de 30 ans, salariée dans une entreprise privée depuis 5 ans. Je touche un salaire mensuel net de 2.500 dinars et cherche à acquérir un premier bien immobilier d’un montant de 200.000 dinars à La Soukra. Ma demande de crédit se fait à titre personnel sur 20 ans avec un apport de 40.000 dinars. Mon objectif est clair : obtenir un crédit de 160.000 dinars au meilleur taux et élaborer une première approche de la recevabilité d’une telle demande de financement auprès de 8 agences bancaires.

J'ai visité une agence de chacune des banques suivantes : La Banque internationale arabe de Tunisie (BIAT), Attijari Bank, Banque de l’Habitat (BH), Amen Bank, Société Tunisienne de Banque (STB), Union Internationale de banques (UIB), Banque Nationale Agricole (BNA), et l'Arab Tunisian Bank (ATB). Le même scénario a été joué et les réponses étaient différentes.

Notons que l’ordre dans lequel les banques sont citées n’a rien à voir avec l’ordre des visites dans l’article. Pour chaque visite, nous numéroterons la banque concernée sans l’identifier. D’une banque à l’autre, ma demande de crédit a été accueillie différemment et a été appréciée sur la base de critères objectifs tels que le montant de mon salaire mais aussi de critères subjectifs puisque chaque prêteur a porté sur ma demande de crédit un regard différent.

L'objectif est uniquement de décrire un processus et de montrer combien les réponses peuvent changer d'une banque à une autre. Alors, quels sont les principaux critères pris en considération par les banques pour octroyer un crédit immobilier ? Existent-ils des stratagèmes cachés ?

Ajoutons que lors de la réalisation de cette enquête, le TMM (Taux Moyen du Marché Monétaire) était de 5,53% et que le règlement de la Banque Centrale stipule que les banques ne peuvent pas déduire plus de 40% du salaire avec un apport personnel de 20% du crédit.

Banque 1 : Une banque idéale et un conseiller client pragmatique

L’accueil auprès de cette banque est très satisfaisant. Le conseiller est pédagogue et écoute avec attention ma demande de crédit. Il me pose des questions sur mes primes et sur la possibilité d’un 13ème mois puis lance la simulation sur son ordinateur. Sur 20 ans, je pourrais bénéficier d’un TMM+3.5 avec 1.349 dinars de mensualités ou d’un TMM+2.5 avec 1.341 dinars de mensualités. Ces taux sont variables et ne peuvent être proposés qu’après accord du comité de crédit chargé de l’étude de mon dossier qui déterminera l’une ou l’autre possibilités. Dans le premier cas de figure, je ne suis éligible qu’à un crédit de 149.000 dinars et dans le second, je pourrais obtenir les 160.000 dinars sous réserve de l’accord de la banque.

Si je veux opter pour un taux fixe avec un TMM+3%, les mensualités seront de l’ordre de 1.391 dinars mais la banque ne m’accordera pas les 160.000 dinars que j’ambitionne d’obtenir. Concernant le taux d’assurance emprunteur, il est de l’ordre de 1.600 dinars payable en une fois.

Pragmatique et professionnel, le chargé client poursuit en m’indiquant que la banque récupèrera 50% de mon salaire pour les mensualités. J’évoque le règlement de la Banque centrale qui stipule que la banque ne peut pas déduire plus de 40% de mon salaire, il me répond que ce règlement est suivi d’une annotation qui précise que « la banque apprécie ce taux, au cas par cas, selon le profil de la personne concernée ». Il évoque aussi plusieurs frais dont des frais d’études, une commission de mise en place ainsi que l’assurance vie et incendie. Empathique, il me donne des recommandations personnalisées pour monter au mieux mon dossier et optimiser mes chances d’accéder au crédit.

Le chargé client me rassure et m’apprend que la banque m’accompagnera tout le long de la procédure de prêt « de la signature fictive du contrat de vente du bien en question au déblocage des 160.000 dinars ». J’ai une image positive de cette banque qui ne m’offre que des solutions.

Banque 2 : La conseillère manque de transparence

Auprès de cette banque, le moins qu’on puisse dire, est que l’accueil laisse à désirer. La conseillère n’a pas le temps pour moi et elle ne s’en cache pas. Je ne me démonte pas et lui expose ma demande. De prime abord, elle commence à m’énumérer toutes les contraintes faisant obstacle au crédit souhaité.

Après avoir lancé la simulation de crédit, elle m’annonce que « mon salaire de 2.500 dinars est trop faible par rapport au montant du crédit souhaité ». Idéalement, le mieux serait de demander un crédit à 150.000 dinars sur 15 ans. Je continue à lui poser des questions de citoyens avertis mais cela l’irrite au point qu’elle m’accuse d’être une enquêtrice et non une cliente lambda.

La conseillère poursuit tout de même la simulation. Elle voudrait m’imposer de passer par un promoteur affilié à cette banque pour me faire bénéficier de taux préférentiels car le fait d’avoir déjà déterminé le bien à acquérir me porte préjudice. Elle me pose des questions sur mon compte courant et sur les primes que me consent mon employeur.

Elle me pose aussi la question de savoir si la structure dans laquelle je travaille est conventionnée avec cette banque ou une autre et m’annonce qu’il y a plusieurs frais annexes : frais d’études et d’enregistrement et plusieurs autres dépenses. Il apparait clair que pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, je dois irrémédiablement taper dans mon épargne en plus de contracter un crédit. La conseillère ne me donne aucune solution. Je vais toquer à une autre porte.

Banque 3 : « Souscrivez à notre Pack et vous bénéficierez des meilleurs taux »

Auprès de cette agence bancaire, je suis reçue par une jeune conseillère nouvellement recrutée qui me demande en premier lieu si j’ai un compte épargne ou un crédit en cours. Elle évoque également mon historique de CNSS.

Je lui décline mon profil d’emprunteur et le montant de mon apport personnel pour un crédit sur 20 ans. Elle me demande le montant de mon salaire brut, je lui avance un montant de 3.200 dinars. A partir de là, la simulation est lancée. Résultat : je n’ai droit qu’à un crédit de 144.530 dinars sur 20 ans avec mes 40.000 dinars d’apport personnel.

Dans la même lignée, elle me dévoile le montant des mensualités que je devrais à la banque : 1.280 dinars sur 20 ans, soit 40% de mon salaire. Elle évoque plusieurs frais annexes comme dans les autres banques et m’indique que je peux contracter une assurance auprès d’eux ou auprès d’un autre assureur.

Voyant que je ne suis pas vraiment satisfaite, la conseillère me suggère un Pack. Du point de vue crédit, ce pack me permettrait de bénéficier de -0,5 point de pourcentage sur le crédit direct. « Au lieu d’avoir un TMM +3,25% vous aurez un TMM +2,75% », m’a-t-elle indiqué.

Banque 4 : Un salaire net de 2.500 dinars jugé "trop" faible

Le conseiller client de cette banque évoque en premier lieu le montant de mon apport personnel et de mon salaire brut. Pour lancer la simulation, il me demande de lui fournir plusieurs documents dont une fiche de paie, une attestation de travail et ma CIN. C’est la première banque qui exige de moi toute cette paperasse et je vois rouge car sur ma carte, il y a mon âge et ma fonction réels de journaliste. Je lui réponds que je n’ai pas ces documents ce qui fait douter le conseiller sur mes réelles intentions.

Il poursuit, malgré tout, la simulation et me pose d’autres questions, notamment pour savoir si la structure dans laquelle je travaille est conventionnée par une banque. Il m’informe que dans le cas où la réponse est positive cela serait avantageux pour moi car je pourrais bénéficier de taux préférentiels avec un TMM +2% ou +2,5%. Dans tous les cas, je ne pourrais pas obtenir de crédit à 160.000 dinars auprès de cette banque car mon « salaire en brut est trop faible ». Je ne peux obtenir qu’un crédit à 130.000 voire 140.000 dinars maximum.

Les frais annexes sont ici aussi très nombreux : frais de dossier, frais de déblocage du crédit en plus de l’assurance vie et l’assurance incendie… A propos des mensualités, la banque récupèrera 40% de mon salaire, soit 1.411 dinars sur 20 ans, selon une estimation de mon salaire brut à 3.000 dinars. J’irrite vraisemblablement ce jeune banquier qui refuse de me divulguer le montant des intérêts que va récupérer la banque sur 20 ans car ce montant « n’est pas calculable selon les informations trop brèves » que je lui ai fournies. Deux autres conseillères arrivent à la rescousse et me bombardent de questions, elles me proposent, au passage, d’augmenter le montant de mon apport personnel pour accéder au crédit souhaité... Je suis mal à l’aise et abrège mon enquête.

Banque 5 : Un crédit contracté sur 15 ans fortement recommandé

Le conseiller de cette banque est familier et souriant mais il n’est pas pédagogue avec les chiffres. Il effectue pour moi plusieurs types de simulations en prenant un compte un paramètre déterminant pour l’obtention d’un crédit auprès de cette banque : la durée de l’emprunt.

Encore une fois, la question de savoir si la structure dans laquelle je travaille est conventionnée avec une banque ou pas m’est posée. La règle des 20% d’apport personnel est aussi de nouveau évoquée.

Le conseiller me recommande vivement d’opter pour un crédit sur 15 ans pour obtenir un crédit à 160.000 dinars et bénéficier d’un TMM +3,75% voir 3%. Sur 15 ans, selon la simulation effectuée, les mensualités s’élèveront à 1.580 dinars pour un salaire de 2.500 dinars net.

Au-delà de 15 ans, le taux devient fixe. Me voyant un peu perdue dans les chiffres, le conseiller me recommande « à partir de 15 ans oubliez le TMM et raisonnez en termes de taux fixe allant de 7,75% à 8,25% pour un crédit de 160.000 dinars sur 20 ans ».

Concernant les frais annexes, ils sont toujours très nombreux. L’assurance vie, assurance Incendie et d’autres frais sans pour autant en dévoiler les montants.

Banque 6 : Je suis un client privilégié

Auprès de la 6ème agence bancaire, rien n’est plus pareil. Au-delà de l’accueil qui était plus que satisfaisant, me reçoit une conseillère jeune, subtile et très dynamique. C’est une professionnelle qui essaie clairement de me convertir à cette banque en me suggérant des taux préférentiels.

Dès l’exposition de ma demande de crédit immobilier et après avoir décliné le montant de mon apport personnel, la conseillère m’incorpore directement dans la case des clients privilégiés pouvant bénéficier de dérogations. Mon atout : mes 2.500 dinars de salaire net et mon âge fictif de 30 ans.

Après avoir effectué une simulation en bonne et due forme avec accord de principe sur 160.000 dinars, je devrais rembourser 1.380 dinars de mensualités sur 20 ans. La conseillère s’implique davantage en simulant un crédit remboursable sur 10, 15 et 25 ans. Elle m’informe aussi que la banque en question ne s’aligne pas avec les autres banques et peut ôter jusqu’à 55% de mon salaire.

Le règlement de la Banque Centrale indiquant que les banques ne peuvent pas déduire plus de 40% n’est pas effectif. En réalité chaque banque fait comme elle l’entend.

La conseillère me propose une multiplicité de solutions. En repartant j’ai l’impression d’avoir obtenu un accord de principe pour un crédit de 160.0000 dinars minimum et 173.900 dinars maximum.

Banque 7 : Etre fonctionnaire ou travailler dans le secteur privé n'est pas pareil

Après m’être présentée auprès de la conseillère de cette banque, celle-ci m’annonce de but en blanc que le fait de travailler dans une structure privée me pénalise. Pour accéder à un crédit auprès de cette agence bancaire, mon employeur doit se porter caution pour moi. C’est l’acte de caution solidaire qui signifie que mon employeur doit attester qu’il paiera le reste de mon crédit s’il décide un jour de me licencier.

« La plupart des employeurs du privé refuse de se porter garant en faveur de leurs salariés », m’avance la conseillère comme pour me faire comprendre que je n’ai pas le bon profil. Elle a aussi renchéri « Même si vous êtes titularisée, que vous avez effectué une hypothèque et que votre salaire est domicilié, votre employeur restera la clef pour le crédit ».

Cerise sur le gâteau, la conseillère refuse même de me faire une simulation car « je ne suis pas cliente chez eux ». C’est la première banque qui m’annonce que la simulation est conditionnée par l’ouverture d’un compte auprès d’eux. Voyant ma déception, la conseillère me propose sur un ton maternel de calquer mon profil sur celui d’une de leur cliente âgée de 31 ans.

A partir de cette simulation impersonnelle, elle m’indique qu’avec un salaire de 2.500 dinars net et une capacité de remboursement de 50% de ce salaire, je ne peux obtenir que 144.000 à 145.000 de crédit immobilier sur 20 ans. Avec 55% de mon salaire, on arrive à 164.000 dinars maximum.

« Si votre structure est conventionnée avec notre banque vous pourrez bénéficier de taux préférentiels », a-t-elle également ajouté. Concernant le taux d’assurance emprunteur que je devrais rembourser, il sera de 2.432 dinars payables en une fois pour 145.000 dinars de crédit sur 20 ans.

Auprès de la banque 7, « Il me sera difficile d’obtenir un crédit » selon la conseillère.

Banque 8 : Un profil "haut de gamme"

« Vous aurez beau chercher, aucune banque ne vous proposera le taux que nous vous offrons », dixit la conseillère ! Je suis accueillie comme une star auprès de la 8ème banque qui voit en moi un « profil haut de gamme ». Le chargé client avec qui j’ai pris contact me redirige directement vers une autre chargée clientèle Platinium. Je comprends qu’il existe une certaine hiérarchie entre les chargés clients dans cet établissement.

Contrairement à toutes les autres banques, ma demande de crédit immobilier personnel à 160.000 dinars avec un apport personnel de 40.000 dinars est ici perçue comme « une belle somme qui me permettra de jouir de la défiscalisation ou rabattement fiscal ». Sur 20 ans, les mensualités seront alors de l’ordre de 1.292 dinars.

Comme je suis un profil haut de gamme, la conseillère affirme que je peux bénéficier d’un maximum d’avantages avec les taux les plus bas. C’est pour cette raison qu’elle me propose un TMM + 2% fixe. « Vous paierez le même montant aujourd’hui comme dans 20 ans », m’assure-t-elle ajoutant qu’ « un crédit sur 20 ans est un bon créneau à prendre » car je suis encore jeune et « qu’il ne faut pas se stresser en essayant d’écourter cette période ». Elle me fait ensuite miroiter d’autres privilèges dont je pourrais bénéficier via un Pack offert par cette banque.  A propos de l’assurance emprunteur, la conseillère m’indique qu’elle est estimé à 3.948 dinars, payable en une seule fois.

Pour Résumer

En menant cette enquête, résultat d’une démarche identique auprès des 8 agences bancaires précitées, je suis arrivée à déterminer les éléments les plus significatifs et les valeurs optimales défendues dans chacune d’entre elles, qu’elles soient publiques ou privées.

- Bien que certaines banques manquent d’agressivité commerciale, d’autres prennent leur stratégie de plus en plus au sérieux pour bien se positionner sur le marché.

- N’hésitez pas à faire le tour des banques pour avoir une meilleure visibilité sur les offres disponibles et dénicher le meilleur deal.

- Creusez un petit peu plus pour voir réellement quelle est la meilleure offre. L'idéal, c'est de comparer toutes les offres tout en veillant sur le montant des frais annexes qui vous serons déduits du montant accordé.

- Si vous trouvez mieux, n'hésitez pas à effectuer un rachat de crédit chez une autre banque selon l’offre qui vous conviendra.

Enquête réalisée par Khawla Hamed



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