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Investissements immobiliers : Quels conseils pour les non-résidents en France ?

De plus en plus de non-résidents en France veulent investir dans l'immobilier étant donné que l'Hexagone est l'un des plus grands marchés d'investissement d'Europe. La stabilité du pays, corrélée à un système juridique stable, en plus d'une histoire et d'une culture attrayante, font de la France un lieu propice pour améliorer sa retraite, assurer un héritage à ses proches ou encore pour bénéficier de revenus additionnels. Néanmoins, des interrogations subsistent quant aux aspects légaux et fiscaux de l'investissement immobilier pour les non-résidents en France. C'est pour cela qu'il faut se faire accompagner par un  spécialiste en fiscalité française

Qu'est ce qu'un représentant fiscal et peut-on s'en passer ?

A la demande de l'administration fiscale, les non-résidents pourraient se retrouver dans l'obligation de désigner un représentant fiscal. Son rôle est de recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement ainsi qu'au contentieux de l'impôt. Le représentant fiscal, pour les non-résidents, ne peut être que l'acquéreur du bien, les banques et les établissements de crédit exerçant leur activité en France mais également les personnes agréées à cet effet par l'administration fiscale. En revanche, un non-résident en France ne peut désigner ni son avocat, ni son notaire, en tant que son représentant fiscal.

Faire appel à un représentant fiscal peut ne pas être nécessaire dans certains cas. Par exemple, si le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000 ou dans la situation où la plus-value est exonérée pour une durée de détention, dépassant 30 ans, les non-résidents pourraient se défaire de l'obligation de désigner un représentant fiscal. En outre, pour se défaire de cette exigence, la loi de finances rectificative pour 2014 impose certaines conditions. Les individus dispensés de désigner un représentant fiscal doivent résider dans un État membre de l'Union Européenne (UE) ou bien dans un État signataire de l'accord sur l'Espace Économique Européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative. Toujours est-il que la désignation d'un représentant fiscal est indispensable pour les non-résidents établis dans des États-tiers.

Quid des prélèvements ?

En ce qui concerne les impôts sur les revenus locatifs, un taux de base de 30% d'impôt sur les revenus locatifs nets est appliqué. Un supplément de 7,5% de charges sociales est également prélevé, ou un taux de 17,2% dans le cas où le contribuable ne résiderait pas dans l'UE ou dans l'Espace économique européen. Il est à noter que la base forfaitaire est égale à trois fois la valeur locative réelle et actuelle de l'immeuble. Elle est déterminée à travers la comparaison avec la valeur des habitations similaires.

Pour ce qui est de l'impôt sur la fortune, la France impose en premier afin d'éviter les doubles impositions. En second lieu, c'est aux autorités du pays de résidence du propriétaire que la double imposition est supprimée à travers l'accord d'un crédit d'impôt. Il sied de noter que le taux d'imposition des plus-values immobilières pour les non-résidents, domiciliés dans des pays ne faisant pas partie des États ou des Territoires Non Coopératifs (ETNC), a été harmonisé à travers la loi de finances rectificatives pour 2014. Ainsi, le taux d'imposition pour les cessions intervenant à partir du 1er janvier 2015 s'établit à 19%. Ce prélèvement est acquitté au moment de la formalité de l'enregistrement ou dans le mois de la cession, selon le Formulaire 2048-IMM-SD.

Les non-résidents, quelle que soit leur nationalité, bénéficient des mêmes exonérations que les résidents, sauf de celles se rapportant à la résidence principale. Les non-résidents ainsi que les ressortissants d'un État membre de l'UE ou de l'Espace économique européen, ou d'un État pouvant prétexter le bénéfice d'une clause de non-discrimination, peuvent obtenir une exonération particulière, mais qui reste soumise à des conditions. Les non-résidents doivent avoir été domiciliés en France pendant au moins deux ans, peu importe la période, avant la cession. De plus, la cession doit être réalisée avant le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile ou doit concerner un bien, dont le cédant a la libre disposition depuis le 1er janvier de l'année antécédent celle de la cession.

Toujours est-il que l'exonération se limite à la fraction de la plus-value nette imposable et ne dépassant pas 150.000 euros, ce qui veut dire que le surplus reste imposable. L'exonération s'applique également dans la limite d'une seule résidence par contribuable.

Les barrières de l'investissement immobilier pour les non-résidents en France

Les mécanismes fiscaux d'incitation à l'investissement locatif limitent la réduction d'impôt aux résidents fiscaux français. Ainsi, les non-résidents ne bénéficieront pas de ces avantages.

 

Publié le 03/05/2021 13:19:16

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