Tunisie - Secteur immobilier : Les chiffres ne sont pas si catastrophiques, selon MAC SA

Malgré l'absence des principales statistiques sur le secteur immobilier tunisien, les réalisations des sociétés immobilières cotées à la Bourse de Tunis peuvent fournir une idée globale sur la tendance du marché. Pour ce faire, l'intermédiaire en Bourse MAC SA a analysé les réalisations du secteur immobilier coté sur les neuf premiers mois de l'année en cours. Constat : les chiffres ne sont pas si catastrophiques ! 

La société SIMPAR perd en chiffre d'affaires mais gagne en marges : 

Sur les trois promoteurs immobiliers cotés à la Bourse, seule la SIMPAR a terminé le troisième trimestre dans le rouge. En effet, les revenus de la SIMPAR ont atteint au 30/09/2014 un pic de 20,61 MDT avant de baisser à 9,05 MDT au 30/09/2015 et à 7,80 MDT à fin septembre 2016.

Cependant, ce repli des revenus a été accompagné par une montée de 19% de la valeur ajoutée vu que l'essentiel de ces revenus proviennent principalement de la vente de logements de haut standing. D'ailleurs le taux de la marge brute s'élève à 60% au 30/09/2016.

Les produits des participations, se sont élevés à 1,38 MDT, soit 17,7% des produits d'exploitation constatés au 30/09/2016. L'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) de la SIMPAR s'est retrouvé, à fin septembre 2016, en hausse de 6,91% dégageant ainsi un taux de marge d'EBE de 28,7% contre 23,15% une année auparavant.

A fin Septembre 2016, la SIMPAR a des promesses de ventes fermes de 6,5 MDT et son stock de produits finis s'élève à 16 MDT ce qui laisse présager une évolution du chiffres d'affaires au terme de l'année en cours par rapport à l'exercice 2015 et ce suite à l'achèvement des projets HSC 69 à Ennasr 2 et celui de la Marsa (prévu pour fin Novembre 2016).

SIMPAR dispose à ce jour, d'un stock en cours de l'ordre de 12,96 MDT qui devrait augmenter davantage d'ici la fin d'année avec le démarrage au cours du 4ème trimestre 2016 des travaux de construction de deux projets de promotion immobilière sis aux berges du Lac (HSC1-4-3) et à El Mourouj (EHC25). L'estimation du chiffre d'affaires prévisionnel de ces deux projets avoisine les 20 MDT.

Par ailleurs, et dans une conjoncture économique aussi morose, la SIMPAR, avec ses projets de « haute gamme » a été le seul promoteur immobilier qui affiche un niveau de stock de produits finis en progression par rapport au 31/12/2015. Il y a peu de temps, on vendait sur plan et ce n'est plus le cas aujourd'hui pour SIMPAR. Le promoteur se trouve acculé d'achever leurs constructions, de les proposer à la vente et d'attendre les acheteurs.

Par contre, une des forces de la SIMPAR reste son stock foncier, gage de pérennité, toujours en progression et dans des emplacements stratégiques (Soukra, berges du lac, jardins d'El Menzah, etc..). Au 3e trimestre 2016, le stock de terrains à bâtir s'est situé à 39,43 MDT contre 33,27 MDT à fin 2015 soit le niveau le plus élevé par rapport aux autres concurrents (plus que le double du stock de terrains à bâtir de la SITS).

La société ESSOUKNA: Un chiffre d'affaires qui s'envole au détriment de la rentabilité : 

Pour ESSOUKNA, le chiffre d'affaires des trois premiers trimestres de l'année s'est élevé à 8,67 MDT soit un saut de 58% par rapport au 30/09/2015. Les promesses de vente fermes de la période se sont aussi chiffrés à 7,5 MDT. Cette progression importante des revenus a été accompagnée par une légère croissance de la valeur ajoutée de 2%, laissant apparaitre un taux de marge de 39,4% contre 61% au 3e trimestre 2015.

Par ailleurs, rappelons, que grâce à sa solidité financière et son adossement à la BNA, le business model d'ESSOUKNA a toujours fait apparaitre un stock à différents stades de construction afin de palier à la cyclicité de l'activité. Ainsi, à fin septembre 2016, on trouve un stock de produits finis de 25,1 MDT, un stock de travaux en cours de 16,7 MDT et un stock de terrains à bâtir de 29,5 MDT.

ESSOUKNA affiche également le stock de produits finis le plus important parmi ses pairs mais qui est en baisse par rapport au 31/12/2015 témoignant de la capacité de vente des logements suite à une politique tarifaire moins élevée que sa maison mère.

De l'autre côté du spectre, ce niveau élevé du stock de PF atteint par ESSOUKNA confirme bien la particularité du marché immobilier tunisien confronté à un véritable paradoxe avec un marché à la fois en baisse de demande et un stock parfois excessif qui pourrait devenir problématique pour certains promoteurs qui n'ont pas une assise financière assez solide, ce qui n'est pas le cas pour ESSOUKNA qui appartient au groupe BNA.

2016 s'annonce bonne pour la Société Immobilière Tuniso-Saoudienne : 

Malgré les changement capitalistique et managériaux qui ont eu lieu courant 2016, l'année s'annonce excellente pour la société SITS. Rappelons qu'au cours de la dernière AGO, Monsieur Abdelwaheb Ben Ayed a annoncé qu'un plan de restructuration du groupe va être mis en œuvre afin de regrouper toutes les filiales de la société SITS sous les ailes du groupe PGH qui détient désormais une participation de 20,753% dans le capital de SITS et 30% dans le capital de ICC, une filiale de la SITS.

A rappeler que le management de la société a changé et que désormais c'est Mr Akram Ziadia qui en est le Directeur général, en plus d'être actionnaire à la SITS à hauteur de 8%.

Le total des revenus est passé de 2,51 MDT au 30/09/2015 à 4,68 MDT à fin septembre 2016 (soit une progression de 86%) atteignant ainsi les réalisations sur une année pleine 2015. Ce net saut a été accompagné par la signature de promesses de vente fermes sur l'ensemble du projet El KHOUZAMA (au Centre Urbain Nord à Tunis) de l'ordre de 20,6 MDT ce qui devrait booster davantage les revenus des exercices 2017-2018.

Ce projet résidentiel de haut standing, se trouvant dans un emplacement stratégique de la capitale, comporte une zone résidentielle de 6 étages et une autre commerciale au rez de chaussées, occupant un surface de terrain de 3.000 m².

Ainsi et à fin septembre 2016, la société SITS dispose d'un stock de produits finis évalué à 14,9 MDT contre 18,6 MDT à fin 2015 . Ce stock est réparti principalement entre deux projets achevés qui sont Panorama Ennasr (54,54% de montant total des stocks PF) et Chatt El Kantaoui (35,93%).

Alors que les ventes du premier projet avancent à bons pas, ceux du second sont assez lents sachant que sa commercialisation a débuté depuis 2011. Par contre, un des points faibles de la SITS reste la faiblesse du stock foncier (15,54 MDT) d'autant plus qu'en 2016, aucune acquisition n'a été faite.

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MAC SA, Département Recherches et Analyses

Salma Zammit Hichri

Ahmed Ibrahim Cherif

Abdelmonam Jebali

Rahma Tayachi Lakhoua

Publié le 31/10/16 10:17