Mubawab, leader des plateformes immobilières en Tunisie, dévoile son nouveau Tensiomètre Locatif, couvrant la période de janvier à juin 2025. Véritable baromètre du secteur, cette étude s'appuie sur les annonces et recherches effectuées sur Mubawab.tn pour dresser un état des lieux précis du marché de la location longue durée.
Près de 44 % des visiteurs du site sont en quête d'un logement en location longue durée, et ce segment concentre près de 47 % des annonces publiées. L'appartement reste la valeur refuge du marché : il représente 55 % de l'offre disponible et capte à lui seul 76 % des recherches.
En termes d'évolution, la tendance reste orientée à la hausse. Entre le premier semestre de l'année 2025 et la même période en 2024, les loyers moyens ont enregistré une progression de 4 %, tandis que les superficies louées ont gagné 3 %. D'un semestre à l'autre, la hausse se révèle plus mesurée (+2 % entre S2 2024 et S1 2025), signe que le marché, sans excès ni emballement, poursuit sa trajectoire ascendante avec régularité.
Les quartiers stars du locatif dans le Grand Tunis
Dans le Grand Tunis, certains quartiers se hissent au rang de véritables locomotives du marché locatif. Les Jardins de Carthage, La Marsa, Aïn Zaghouan Nord, Ennasr 2 et El Aouina figurent en tête d'affiche, confirmant leur statut de valeurs sûres.
Les Jardins de Carthage restent une référence incontournable. La demande y est largement portée par les S+1 et S+2. Au premier semestre 2025, les loyers moyens atteignent 1.530 DT pour un S+1, 1.970 DT pour un S+2 (+3 % en un an) et 2.350 DT pour un S+3 (+2 %). Les surfaces de 50 à 90 m² concentrent la majorité des recherches, reflet de l'intérêt croissant des jeunes actifs pour ce segment.
Aïn Zaghouan Nord, troisième quartier le plus recherché après La Marsa, séduit par son compromis entre accessibilité et dynamisme. Ici, la demande se concentre sur les S+1 et S+2, en parfaite adéquation avec une offre bien représentée sur le marché.
Côté prix, comptez 1.350 DT en moyenne pour un S+1 (+6 % par rapport au premier semestre de l'année 2024), 1.600 DT pour un S+2 (+5 %) et 1.740 DT pour un S+3 (+4 %). Les locataires privilégient les surfaces intermédiaires, oscillant entre 50 et 130 m².
Enfin, Ennasr 2 confirme sa place de choix en se hissant au quatrième rang des quartiers les plus demandés. La demande y reste soutenue, avec une préférence marquée pour les S+1 et S+3. Les loyers moyens s'élèvent à 1.100 DT pour un S+1 (+5 %), 1.480 DT pour un S+2 (+1 %) et 1.700 DT pour un S+3 (+3 %).
Les recherches s'orientent à la fois vers les petites surfaces de 50 à 90 m², très prisées des célibataires, et les grands appartements de 130 à 170 m², parfaitement adaptés aux familles.
Autres quartiers dynamiques du Grand Tunis
En complément des zones stars (les plus demandées), d'autres quartiers du Grand Tunis confirment leur attractivité sur le marché locatif.
El Aouina se distingue comme 5ᵉ quartier le plus recherché, avec une demande concentrée sur les S+1 et S+2. Les loyers moyens progressent de 4 à 5 %, dans des superficies comprises entre 50 et 130 m².
Les Jardins d'El Menzah 2 affichent une dynamique marquée, notamment sur les S+2 et S+3, où les loyers ont bondi de 9 à 10 % en un an.
El Mourouj 6 reste dominé par les S+2 (80 % de la demande), avec des loyers moyens autour de 930 DT pour ce segment et des surfaces majoritairement de 90 à 130 m².
Riadh Al Andalous attire surtout les petites typologies (S+1 et S+2), avec une croissance annuelle des loyers de 7 à 8 %, particulièrement sur les superficies de 50 à 90 m².
Boumhel confirme sa vocation de marché abordable : les S+1 et S+2 concentrent près de 9 recherches sur 10, avec des loyers moyens de 850 pour les S+1 et de 1.020 DT pour les S+2.
Cap Bon : Hammamet Nord en tête, Nabeul et Cité El Wafa en embuscade
Au premier semestre de 2025, le marché locatif du Cap Bon affiche une hiérarchie claire, dominée par Hammamet Nord, qui capte à lui seul 21 % des recherches. La demande y est fortement orientée vers les S+1 et S+2, avec des loyers moyens établis à 1.000 DT pour un S+1 (+5 %), 1 210 DT pour un S+2 (+4 %) et 1 420 DT pour un S+3 (+3 %).
Les locataires privilégient des surfaces de 50 à 130 m², adaptées aux besoins variés entre résidences secondaires et logements permanents.
En deuxième position, Nabeul Centre concentre 16 % de la demande locative, où le S+2 règne en maître avec près de la moitié des recherches. Les loyers moyens y atteignent 720 DT pour un S+1 (+6 %), 900 DT pour un S+2 (+5 %) et 1.150 DT pour un S+3 (+4 %), pour des superficies plébiscitées de 90 à 130 m².
Enfin, la Cité El Wafa s'impose comme troisième pôle locatif du Cap Bon avec 15 % des recherches. Là encore, le marché est dominé par les S+2, qui dépassent la moitié des demandes, et les loyers moyens oscillent entre 830 DT pour un S+1 (+8 %), 1 040 DT pour un S+2 (+4 %) et 1 250 DT pour un S+3 (+2 %), avec une préférence marquée pour les appartements familiaux de 90 à 130 m².
Le Sahel : El Kantaoui en tête, Monastir monte en puissance
Le marché locatif du Sahel au S1 2025 confirme sa vitalité, dominé par les S+2 et les superficies de 50 à 130 m², synonymes de confort familial.
El Kantaoui caracole en tête avec plus de la moitié des recherches concentrées sur les S+2 : les loyers moyens s'y établissent à 1.080 DT pour un S+1 (+8 %), 1.290 DT pour un S+2 (+4 %) et 1.550 DT pour un S+3 (+3 %).
Suivent Sahloul 4, avec des loyers moyens de 870 DT pour un S+1 (+5 %) et 1.340 DT pour un S+3 (+3 %), et Hammam Sousse, troisième pôle, où les S+1 et S+2 s'affichent en moyenne entre 820 DT et 1.300 DT.
Plus au nord, Hergla séduit par ses loyers abordables, 650 DT pour un S+1 (+8 %) et 1.100 DT pour un S+3 (+5 %), tandis que Chott Meriem confirme son attrait balnéaire, avec une large majorité de S+2 autour de 1.060 DT (+7 %) et des S+3 à 1.220 DT (+3 %).
Enfin, Monastir Ville tire son épingle du jeu : forte de 6 % de la demande régionale, elle enregistre une envolée des loyers moyens atteignant 1.060 DT pour un S+2 (+12 %) et 1.270 DT pour un S+3 (+9 %), preuve de son attractivité grandissante.
Un marché cyclique, mais solide
Après un pic de demande observé fin 2022, le marché a connu une alternance de replis et de reprises. Le premier semestre 2025 s'inscrit dans ce cycle avec un recul de 16 % de la demande, tendance habituelle des débuts d'année, souvent suivie d'une embellie au second semestre. Côté offre, la stabilisation est de mise après la flambée de 2022.
Pour les professionnels comme pour les particuliers, ces chiffres ne sont pas qu'une série de données. Ils dessinent la cartographie précise des envies locatives en Tunisie, identifient les quartiers les plus convoités et permettent d'anticiper les évolutions. En clair : un outil incontournable pour investir, louer ou simplement mieux comprendre le marché.
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Publié le 22/09/25 08:56