TGH : Mardi a prendre ou a laisser

J’ai déjà une position , je suis acheteur et je compte renforcer un peu mais mon intention et de débattre intelligemment donc pas de conclure avec tu veux acheter achète plutôt si vous n’êtes pas intéresser d’acheter et que vous avez des arguments pour nous mettre en garde allez y et des arguments valables sinon inutile de nous compliquer la tâche par des interrogations plus que douteuses

Je lis ce que tu écris. Vous êtes convaincus bara echri

Oui BIlL GATES tu écris pour écrire malheureusement mais ça ne marche pas de poster 100.000 questions pour ne même pas lire les réponses un peu de respect out tes interlocuteurs ça me prend du temps de te répondre lis ce que je te réponds sinon il n’y a pas de débat

Je le relis et je pense comprendre d’ailleurs dans mes échanges je crois avoir compris l’intérêt à CT et à MT mais toi BILL tu lis les réponses ou tu écris pour écrire ?

9adech resultat net de TGH

Vas voir un promoteur ou quelqu’un qui achète un terrain après 10 ans qu’il l’a amorti et payer une grosse partie de son crédit et demande lui tu verras c’est pas pour rien que dans le film le parrain ils se sont orientés vers l’immobilier même si c’est en crise ils continuent de cumuler de la plus value l’attente jusqu’à réalisation . (J’ai adoré la scène ou le Don explique pourquoi l’avenir c’est l’immobilier pour la famille et il a raison)

Ya 5alil A9ra communique mli7 taw tefhem

C’est dommage BIL GATES de conclure ainsi car t’es arguments le laisse sur la faim et ne l’ont pas convaincu essaie de mieux argumenter et j’essaierai d’y répondre ou un autre qui sait peut être nous mettra tu un point de vigilance eloquent là c’est pas le cas

Bel3arbi plus value sur terrain jaya mil projet eli mebni fou9ou donc 9adech marge 10% 20% hedha w Ken fodhlet 7aja

Demande leur de négocier ou un rééchelonnement de crédit ou un allongement de la période de grâce : si une banque lâché le promoteur elle se retrouve avec des créances accrochées sur lesquels elles doit provisionner à partir de 6 mois d’impayés comme ça ne les arrange pas du coup des montages financiers se mettent en place (supposons qu’il y a saisi c’est pas garanti que ça sera vendu rapidement pour ne pas provisionner et si le montant du prêt est conséquent la provision le sera aussi donc ça ne les arrange pas)

Celui qui veut spéculer ya3mel ech y7eb mais ma to9en3ouch Ness Eli c une bonne affaire et que la STE se porte bien

Les banques accordent généralement des périodes de grâce out les promoteurs mais quand il s’agit de société bah c’est encore mieux car comptable ment ils dotent des provisions pour les amortir sur 10 ans avec 10 % par an exactement

Je parle en connaissance de cause je travaille dans une banque qui a une filiale immobilière et malgré le soutien de la banque elle est en difficulté

Jette un coup d’œil sur l’évolution du prix des terrains , appartements et maisons sur ilboursa tu verras c’est l’investissement sur par excellence

Oui BIlL GÂTES ton résonnèrent est celui d’un produit simple mais quand on investi dans un terrain ou une construction c’est pas pareil le processus de vente étant différé d’une part pour le financer il y a généralement un apport en fonds propres , le taux du crédit est fixé (plus de 15 ans généralement) donc cela limite la fluctuation par rapport au TMM, la moindre construction fait prendre de la valeur et même sans en fonction de l’évolution de la zone et même sans (terrain nu) et pour finir le secteur est structurellement avantagé car évolution du taux de natalité positif (augmentation de la population) et stock de terrain / appartements limités

Ma3neha après 2 ou 3 ans bech y9olkom S7i7 le projet manar il vaut plus que 121 millions de dinars ama vu la crise immobilière ma najamnech nbi3ou donc ma najamnech n5alssou les banques donc les interets zedou donc ma fdhil Chay kima les projets m3a STEG bil 5ssara

Une plus value sur terrain n’est pas une question de construction bien sur ça fait prendre de la valeur mais le fait de le posséder déjà comptable ment on amorti sur 10 ans donc c’est supporté par les’ dotations aux amortissements ensuite la plus value annuelle est conséquente elle dépasse le taux du crédit en supposant que le montage est fait par un apport en fonds propres + CMT bancaires d’ailleurs si on y construit un appartement et qu’on le revend même si il y a les frais de mains d’œuvres et de matières premières le gain y est assuré d’autant plus si c’est resté longtemps dans les stocks car par le jeu des dotations les frais ont été amortis depuis longtemps mais la plus value elle continue à courir en fait le secteur immobilier est très vicieux car même si les promoteurs ne vendent pas ce qu’ils ont construits continue de prendre de la valeur jusqu’à trouver un acquéreur et c’est la garantie préférée des banques pour cette raison

Bellehi 3andi 1 question chkoun yjawebni 3liha.
FIL communique 9alou projet manar achevé à hauteur de 50% fih plus value de 121 millions de dinars sur le terrain w hedhi 7aja logique mouch ki valeur terrain nue kima mebni. Donc 121 millions fihom les charges matières premières w fih zeda les crédits bancaires mouch gain net. Après la question qui se pose sur combien d'années il vont vendre les appartements w Hana nchouf ltawa la kamlou be3ou les appart de mintfleury.
En conclusion 7ab y9olkom terrain wala il vaut plus 5ater wala mebni ama MA 9alech 9adech mdtkakef 3lih matière première w crédit bancaire w kima les promoteurs lkol Ken ma ybi3ech vite marge lkol temchi des intérêts leli banques.

Message complété le 10/02/2021 22:17:46 par son auteur.

C assez simple w Ken ghalet 9olouli

D’accord avertie parce que en matière de communication ils ont parlé de la vente de 30 appartements et d’une plus values sur les terrains donc d’une part on a une opération commerciale avec le dénouement en 2021 cash flow direct et matérialisation de la plus value lors des opérations de vente et d’autre part un actif qui s’est apprécié mais qui n’est pas encore cède une plus value potentielles latente après investissement pour que cela puisse être vendu dans un sens comme dans l’autre c’est positif ils ont vendus et leur stock a pris de la valeur : à CT les vendez des appartements vont impacte le cours et à MT si la vente des terrains ou de ce qu’ils construisent dessus se fait même difficilement ça limpactera à LT merci de tes lumières j’ai fait le parallèle

Qui a plus d'élément svp sur la nouvelle activité 'l'enseignement ' ça serait une bonne si le local sera bâtis sur un terrain de tawassol immobilière... Comme une bonne partie de la plus value sera concrétisée en 2021...