La flambée du foncier et des coûts de construction, conjuguée aux contraintes de financement, pèse lourdement sur le marché immobilier tunisien.
Entre la hausse du foncier, l'augmentation des coûts de construction et des conditions de financement toujours contraignantes, l'accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour les ménages tunisiens.
Selon Hachemi Miliani, président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers, le volume des ventes aurait chuté de 80%. Une baisse qui s'explique notamment par la hausse continue des coûts de construction, dans un contexte marqué par le renchérissement du foncier, des matériaux et de la main-d'œuvre.
Le foncier pèse lourdement sur les coûts
Pour les promoteurs, la hausse des coûts commence dès l'acquisition du terrain. Dans certaines zones considérées comme tendues, le prix du mètre carré constructible atteint désormais 5.000 à 5.500 dinars, selon la Chambre nationale des promoteurs immobiliers.
À cela s'ajoutent la hausse du prix de plusieurs matériaux, notamment l'aluminium et le cuivre, ainsi que l'augmentation du coût de la main-d'œuvre. Les salaires des ouvriers auraient ainsi triplé depuis 2010, selon la même source.
Cette accumulation de coûts se répercute directement sur le prix final des logements. Dans les zones concernées, le prix d'un appartement de type S+2 peut ainsi atteindre 700.000 à 900.000 dinars, selon les estimations avancées par les promoteurs.
Pour les logements les plus abordables, le coût de construction au mètre carré aurait également progressé d'environ 30%, passant de 600 à près de 900 dinars.
La location devient le refuge des ménages
Le recul de l'accession à la propriété se traduit mécaniquement par une pression sur le marché locatif. Selon la Chambre nationale des promoteurs immobiliers, les loyers moyens, qui se situaient auparavant autour de 500 à 550 dinars, dépassent désormais 700 dinars et peuvent atteindre 900 dinars dans certains cas.
La demande locative est également alimentée par le développement des locations de courte durée. Dans certaines zones, les logements peuvent être proposés à 200 à 300 dinars la nuit, ce qui réduit l'offre disponible pour les locations destinées aux familles. Le phénomène est particulièrement visible dans les zones touristiques et durant les périodes de forte demande.
Cette évolution intervient alors que les ménages doivent déjà composer avec une progression générale des prix et des dépenses contraintes. Le problème dépasse ainsi le seul marché immobilier. Il touche directement la capacité des classes moyennes à accéder à la propriété et à maintenir un niveau de logement compatible avec leurs revenus.
Le FOPROLOS au cœur des propositions
Face à cette situation, les promoteurs immobiliers demandent une révision des mécanismes de financement du logement. Hachemi Miliani propose notamment de mobiliser les 380 millions de dinars collectés annuellement par le FOPROLOS pour financer des crédits immobiliers à taux bonifié, autour de 3%.
Les professionnels défendent également le développement de la location-vente, considérée comme une alternative au crédit bancaire classique. Selon leurs estimations, quelque 200.000 demandes de logement seraient actuellement en attente, alors que le dispositif public de location-vente ne permettrait de produire qu'environ 1.000 logements par an.
Les promoteurs estiment pouvoir porter cette production à 30.000 logements par an si le secteur privé était associé au dispositif.
Le problème immobilier tunisien apparaît ainsi de plus en plus comme un problème d'accessibilité. La hausse des coûts pousse les prix à la hausse, tandis que le recul du crédit réduit la capacité d'achat des ménages. Le marché se retrouve ainsi pris entre une offre devenue plus coûteuse à produire et une demande dont le pouvoir d'achat et la capacité d'endettement s'érodent.
Jihen Mkehli
Publié le 28/08/26 10:13
