Le marché immobilier africain pèse 17.600 milliards de dollars

Avec un marché évalué à 17.600 milliards de dollars, l'immobilier africain affiche un potentiel considérable. Mais derrière cette valeur, le secteur reste confronté à un accès encore limité au financement, alors que l'urbanisation continue de faire progresser la demande.

Les villes africaines grandissent, et avec elles, la valeur des terrains, des logements et des actifs commerciaux. D'après une analyse publiée par LEAF Africa, l'immobilier africain représente aujourd'hui un marché de 17.600 milliards de dollars.

Les logements concentrent l'essentiel de cette valeur. Avec 14 900 milliards de dollars, le résidentiel représente à lui seul la principale composante du marché immobilier africain. Mais derrière ce poids, les autres segments commencent eux aussi à prendre de l'ampleur, notamment les entrepôts, les bureaux, les commerces, les logements étudiants ou encore les infrastructures liées au numérique.

La croissance attendue du marché reflète surtout une transformation structurelle des villes africaines. Selon LEAF Africa, plus de 60 % des Africains devraient vivre en zone urbaine d'ici 2050. L'urbanisation devrait ainsi continuer à alimenter la demande en logements, mais également en espaces commerciaux, logistiques et professionnels.

Cette demande reste toutefois très concentrée. Le Nigeria arrive en tête des marchés immobiliers africains, avec une valeur estimée à 2 600 milliards de dollars, devant l'Égypte, l'Éthiopie et l'Afrique du Sud. Le pays illustre également l'ampleur des besoins encore à satisfaire, avec un déficit d'environ 28 millions de logements.

La diaspora pèse dans la demande

Les transferts de la diaspora constituent eux aussi un important levier pour l'immobilier africain. Les transferts de fonds vers le continent ont atteint 96,4 milliards de dollars en 2024, selon LEAF Africa.

Une partie de ces flux alimente directement la demande immobilière, à travers l'achat de terrains et de logements ou le financement de projets immobiliers.

Pour les marchés concernés, cette clientèle constitue une source de demande particulière, notamment parce qu'elle dispose souvent de revenus en devises. LEAF Africa identifie ainsi les investisseurs de la diaspora comme un segment distinct et durable du marché immobilier africain.

Mais la demande ne se limite pas au logement. Selon l'analyse, le taux d'occupation moyen des entrepôts modernes en Afrique atteint 83 %, porté par le développement du e-commerce, de l'industrie manufacturière et des chaînes logistiques. Nairobi, Lagos et Johannesburg figurent parmi les principaux pôles identifiés.

Des rendements qui attirent les investisseurs

LEAF Africa estime notamment que le logement abordable peut offrir des rendements bruts indicatifs de 6 à 10 %, contre 8 à 12 % pour la logistique et les entrepôts. Les centres de données affichent des perspectives encore plus élevées, avec des rendements indicatifs de 15 à 25 %.

Le logement étudiant apparaît également comme un segment porteur. Dans des marchés comme Lagos et Johannesburg, les résidences étudiantes affichent des taux d'occupation compris entre 88 % et 98 %, selon l'analyse.

Mais ces performances ne doivent pas masquer les risques. LEAF Africa souligne notamment les contraintes liées au financement hypothécaire, à l'inflation, aux fluctuations des devises, à la spéculation foncière et à l'incertitude entourant certains titres de propriété.

Dans de nombreux marchés africains, le ratio des crédits hypothécaires rapportés au PIB reste inférieur à 5 %, ce qui limite la capacité de la demande à se transformer en transactions.

Jihen Mkehli

Publié le 24/08/26 08:29